Wer eine Immobilie oder sogar nur eine Garage verkauft, unterliegt in Österreich einer besonderen Steuerschuld. Auf alle Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien wird die sogenannte Einkommensteuer auf Immobilien erhoben (die so genannte Immobilienertragssteuer).
Der Steuersatz beträgt 25 Prozent, kann aber unter Umständen auch deutlich niedriger sein. Darüber hinaus gibt es eine Reihe von Ausnahmen, die Sie unbedingt kennen sollten.
Wichtige Fragen sind auch Fälle, in denen die Immobilienertragsteuer in der Praxis angewandt wird und wie der Gewinn berechnet wird, der die Grundlage für den Steuerbetrag bildet. Antworten finden Sie in den folgenden Abschnitten.
Was ist die Immobilienertragssteuer oder die Einkommensteuer auf Immobilien?
In Österreich besteht seit 2012 die Einkommensteuer auf Immobilien. Seitdem sollten Kapitalgewinne aus Immobilientransaktionen grundsätzlich besteuert werden. Die Steuer betrug anfangs 25 Prozent und sollte die Spekulation mit Immobilien und Grundstücken weniger attraktiv machen.

Wichtig: Vorab zu Steuern informieren!
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Aus diesem Grund wurde der sogenannte Spekulationszeitraum eingeführt. Immobilienbesitzer, die während zehn Jahren verkauft haben, waren von der Steuer befreit. Diese Regelung wurde jedoch 2016 abgeschafft. Seitdem beträgt der Gesamtsteuersatz ebenfalls 30 Prozent.
Zunächst aber die Frage, wann die Immobiliensteuer überhaupt gilt. Steuerpflichtig sind Kapitalgewinne aus dem Verkauf von:
- Land
- Gebäude
- Eigentumswohnungen
- Landrechte wie Baurechte
Erstens betrifft diese Steuer den Verkauf von Land jeglicher Art. Dies gilt natürlich auch, wenn die Immobilie in einem Gebäude errichtet ist. Die Einkommensteuer auf Immobilien gilt auch für Eigentumswohnungen.
Ein Sonderfall, der selten genutzt wird, aber immer noch unter die Immobiliensteuer fällt, sind die sogenannten Landrechte.
Wenn zum Beispiel das Recht zum Bau verkauft wird, wird die Einkommenssteuer auch auf die erzielten Einkünfte angewendet. Die derzeitige Immobiliensteuer gilt jedoch nur für den Verkauf von Grundstücken und Immobilien, die nach 2002 erworben wurden (der genaue Zeitpunkt ist der 31. März).
Für zuvor erworbene Objekte wird ein deutlich niedrigerer Steuersatz angewendet – nur 4,2 Prozent. Wie wir nun zeigen, unterliegen alle nach diesem Zeitpunkt erworbenen Vermögenswerte einem deutlich höheren Steuersatz.
Was ist der tatsächliche Steuersatz?
Nachdem die Steuerquote anfänglich auf 25 Prozent festgelegt wurde, beträgt sie nun seit der Gesetzesänderung im Jahr 2016 30 Prozent. Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen von dieser sogenannten Standardbesteuerung.
Wenn der Verkäufer nachweisen kann, dass er seine sonstigen Einkünfte zu einem deutlich niedrigeren Steuersatz besteuert, kann auf Anfrage auch ein niedrigerer Steuersatz für Immobilienerträge angegeben werden.
Die Besteuerung des Umsatzes erfolgt dann insbesondere nach dem individuellen Steuersatz. Unabhängig davon, ob der Standardsteuersatz angewendet wird oder ob die Steuer nach dem individuellen kollektiven Steuersatz besteuert wird: Der Wert einer bestimmten Steuerbelastung hängt von den Einkünften aus Immobilientransaktionen ab.
Die Definition der Erträge aus dem Verkauf von Immobilien ist sehr einfach. Der Umsatz ist die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anschaffungskosten. Bei der Berechnung gibt es jedoch zunächst erhebliche Unterschiede, je nachdem, ob es sich um den sogenannten alten oder neuen Abschnitt handelt.
Die Unterscheidung erfolgt nach dem im Jahr 2002 angegebenen Zeitraum. Dies gilt auch für neue Immobilien, die vom Verkäufer erworben und dann Gebäude errichtet wurden. Zunächst wird der volle Preis vom Verkaufserlös abgezogen.
Bei Bedarf muss der sogenannte angepasste Kaufpreis berechnet werden, der dann die Herstellungs- und Reparaturkosten einschließt. Es sollte von diesen Wartungsbemühungen unterschieden werden, die nicht enthalten sein sollten.
Für ein Haus, das auf einem nach 2002 erworbenen Grundstück errichtet wurde, wurde das folgende Berechnungsmodell ermittelt:
- Der Kaufpreis des Landes im Wert von 100 000 Euro
- Die Kosten für den Bau von Immobilien 250 000 Euro
- Gesamtkaufpreis von 350.000 Euro
- Der Verkauf bringt 400.000 Euro
- Gewinn 50.000 Euro
- Einkommensteuer auf Immobilien (30 Prozent) 15.000 Euro
Im Gegensatz dazu werden alte Immobilien zu einem festen Satz von 86 Prozent der Kapitalgewinne bewertet. Dementsprechend werden genau 14 Prozent des Verkaufspreises besteuert, wie das folgende Beispiel zeigt:
- Anschaffungskosten von rund 100.000 €
- Der Verkauf bringt 400.000 Euro
- Fester Kaufpreis: 344.000 Euro
- Ausbeute 56.000 Euro
- Immobiliensteuer (30 Prozent) € 16.800
Insbesondere für Grundstücke und Immobilien, die lange Zeit im Besitz des Verkäufers waren, kann kein verlässlicher Kaufpreis mehr ermittelt werden.
In unserem Beispiel waren dies ungefähr 100.000 Euro, auch wenn der Euro zum Zeitpunkt des Kaufs noch nicht eingegeben wurde. Diese Anschaffungskosten spielen jedoch keine Rolle. Im letzten Abschnitt wollen wir nun einige Ausnahmen betrachten, die für die Grundsteuer gelten.
Was sind die Ausnahmen in Bezug auf die Grundsteuer?
Die Einkommenssteuer auf Immobilien ist in keinem Fall mit jedem Verkauf verbunden. Wichtige Ausnahmen und Sonderregeln sind:
- Hauptwohnsitzbefreiung
- Herstellerbefreiung
- Immobilien mit Einkommen
- Tausch
- Enteignung
Die Hauptausnahme ist der Ausschluss des Hauptwohnsitzes. Wenn die Immobilie zuvor vom Verkäufer genutzt wurde, wird die Einkommensteuer nicht erhoben. Diese Regel gilt auch für Eigentumswohnungen.
Entscheidend ist jedoch, dass der Steuerpflichtige in den letzten zehn Jahren vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre lang einen Hauptwohnsitz hatte. Daher reicht es nicht aus, kurz vor dem Verkauf in eine Eigentumswohnung oder eine Immobilie zu ziehen. Selbst Immobilien, die vom Verkäufer hergestellt wurden, fallen mit dem Verkauf nicht unter die Immobiliensteuer. Für das Land, auf dem das Gebäude errichtet wurde, ist die Steuer jedoch fällig.
Es ist wichtig, dass das Gebäude auf eigenes finanzielles Risiko gebaut wurde. Die Ausnahme sind Immobilien mit Einkommen. Wenn ein improvisiertes Gebäude geleast wird, gilt die Ausnahme nicht.
Darüber hinaus sollte beim Verkauf von Immobilien keine Einkommensteuer auf Immobilien gezahlt werden. Hier müssen jedoch einige wichtige Beweispflichten erfüllt werden. Selbst die von den Behörden vorgeschriebene Enteignung und die daraus abgeleiteten Einkünfte sollten nicht durch die Immobiliensteuer besteuert werden.
Fazit: Die Immobiliensteuer trifft nicht alle
Wer in Österreich Immobilien verkauft, sollte grundsätzlich davon ausgehen, dass eine Immobiliensteuer erhoben wird. Diese wird grundsätzlich auf realisierten Veräußerungsgewinnen in Höhe von 30 Prozent erhoben.
Natürlich ist die Steuer in keinem Fall voll wirksam. Entscheidend ist, ob es sich um ein Alt- oder Neubau handelt, der volle Steuersatz gilt nur für den Verkauf neuer Gebäude.
Das Limit für diesen Unterschied ist der 31. März 2002. Darüber hinaus kann der Pauschalsteuersatz gesenkt werden, wenn er auf einen individuellen Steuersatz angewendet wird. Und zu guter Letzt: Es gibt eine Reihe von Ausnahmen, für die die Steuer nicht zu entrichten ist.
Ausnahmen von dieser Regel
Hauptwohnsitz
Wie bei jeder Regel gibt es Ausnahmen, die von der Steuerpflicht befreit sind. Wenn das erworbene Gebäude oder die Wohnung Eigentum des Käufers ist, muss dies natürlich als Hauptwohnsitz nachgewiesen werden. Der Verkäufer selbst muss dort seit mindestens fünf Jahren gelebt haben, sonst erscheint diese Information unrealistisch.
Herstellerbefreiung
Dabei wird berücksichtigt, ob das Gebäude vom Verkäufer hergestellt wurde. Eigenproduktion bedeutet, dass der Eigentümer bei Überschreitung der Kosten das Risiko selbst tragen muss.
Der Herstellerausschluss gilt nicht, wenn das errichtete Gebäude mindestens zehn Jahre lang gewinnorientiert war, z. B. durch Mieteinnahmen. Wenn ein Gebäudeteil leer ist und nicht genutzt wird, gilt die Freistellung für den freien Gebäudeteil. In beiden Fällen, in denen beide Steuervergünstigungen angewandt werden, hat die Regelung des Hauptwohnsitzes Vorrang.
Landtausch oder Enteignung
In dieser Situation entfällt die Steuer. Beim Enteignen gibt es außerdem keine Steuer, die einer bestimmten Logik entspricht, da kein Geld mehr vorhanden ist, um vom Vorbesitzer Steuern oder Ähnliches zu erhalten.
Immobilien Spende
Als vorsätzliche Übertragung von Vermögenswerten wird diese Spende im rechtlichen Sinne bezeichnet.
Es wird empfohlen, dass der Spender der Überprüfung oder Bestimmung zustimmt. Wenn der Spender zum Beispiel noch im Haus wohnt, kann er es natürlich weitergeben, muss aber das unentgeltliche Recht auf Lebenszeit im rechtlichen Sinne mit dem Titel „Nutzungsrecht“ gewährleisten.
In der Regel bezahlt der Vorbesitzer Strom, Gas oder das Telefon selbst, während die anstehende Reparatur des Hauses bereits vom neuen Eigentümer getragen wird. Eine andere Option ist ein Post-Mortem-Spendenvertrag.
Der Spender verspricht in diesem Vertrag eine Sachspende im Falle seines Todes an den Spender. Der Spender kann diesen Vertrag jedoch nicht zu Lebzeiten ändern. Der Steuersatz für Geschenke beträgt 0,5 % für die ersten 250.000 Euro, 2 % für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 % für mehr als 400.000 Euro.
Erbschaftssteuer in Österreich
In Österreich werden irrtümlicherweise Erbschaftssteuern verwendet, die im eigentlichen Sinne nicht mehr existieren. Dies ist eine Grunderwerbssteuer.
Die Höhe dieser Steuer hängt vom Verwandtschaftsgrad des Erben ab:
- Ehepartner Stufe 1, Kinder,
- Stufe 2 Enkel, Urenkel,
- 3. Stufe Eltern, Großeltern, Geschwister,
- Nichten, Neffen, Verwandte und Schwiegereltern der 4. Klasse,
- Stufe 5 alle anderen Erben.
Für die Bewertung wird der Marktwert der Immobilie zugrunde gelegt. Wenn die Erbschaft wegen mehrerer Kinder geteilt wird, wird die Grunderwerbssteuer gesenkt.
Berechnungsbeispiele – Beispiele für die Immobilienertragssteuer in Österreich
Die Immobilie kostet 300.000 Euro. Drei Kinder erhalten 100.000 Euro als Geschenk. Die Grunderwerbssteuer für jedes Kind beträgt jeweils € 500,00. Betrachten wir das Erbrecht nur eines Kindes, beträgt die Steuer 2.250,00 Euro. Ein Zeitraum von fünf Jahren ist geplant. Der Wert der Immobilie beträgt beispielsweise 400.000 Euro.
Zunächst erhält das Kind eine Spende von 200.000 Euro und in drei Jahren weitere 200.000 Euro. Grundlage für die Bewertung sind 400.000 Euro. Familienmitglieder erhalten eine Steuerschuld in Höhe von 7.300,00 €.
In Deutschland wird die Erbschaftssteuer je nach Verwandtschaftsgrad der Erben berechnet. Dies bedeutet, dass Ehepartner oder nahe Verwandte mehr Leistungen erhalten. Bei materiellen Vermögenswerten wird der tatsächliche Wert geschätzt.