Wie finanziert man einen Hausbau? - Baufinanzierung berechnen

Ein Haus zu bauen gehört zu den wichtigsten finanziellen Entscheidungen privater Haushalte. Neben der Entscheidung der geeigneten Lage und der optischen sowie funktionalen Ausstattung des Traumhauses, ist die Entscheidung für die richtige Finanzierung des Objekts ausschlaggebend für ein gelungenes Bauvorhaben. Und schon sehen sich die Bauherren mit wichtigen Fragen konfrontiert: Welche Finanzierungsart sollen wir wählen? Worauf müssen wir achten? Welche Summe ist sinnvoll?

Die richtige Finanzierung finden

Ist das Traumhaus geplant und der Bauplatz vorhanden, heißt es sich um das Thema Geldbeschaffung für das Vorhaben zu kümmern. Grundsätzlich hängt die Wahl der passenden Finanzierung von zwei wichtigen Faktoren ab. Kann ich alles aus eigenen Mitteln, also Erspartem, finanzieren, ober benötige ich die Hilfe von Banken zum Leihen von Fremdkapital. In den meisten Fällen wird es ein Mix aus beidem – ein gewisser Teil an Eigenkapital ist vorhanden, der Rest wird von der Bank finanziert.

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Wie viel Eigenkapital ist notwendig?

Hauptausschlaggebend für eine positive Kreditentscheidung ist die Bonität, also die Kreditwürdigkeit, die die Bank einschätzt. Wichtige Einflussfaktoren sind zum Beispiel die Höhe des Einkommens und bereits bestehende Kredite. Die notwendige Höhe des Eigenkapitalanteils ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Grundsätzlich gilt: Je mehr eigenes Geld eingebracht werde kann, desto günstiger wird die Finanzierung.

Das hängt zum einen damit zusammen, dass die zu finanzierende Gesamtsumme sinkt und somit weniger Kredit aufgenommen werden muss.
Zum anderen sinkt das Risiko der Bank, wenn sie nur einen kleinen Teil finanzieren muss und kommt dadurch den Kunden in der Regel mit niedrigeren Zinsen entgegen. Eine pauschale Aussage ist somit also nicht möglich. Ratsam ist es jedoch ca. 20 Prozent der Gesamtkosten durch eigenes Kapital abzudecken.

Annuität oder Bausparer?

Grundsätzlich bieten Banken und Baufinanzierer zwei Möglichkeiten der Rückzahlung an: Als Annuitätendarlehen, einer direkten Rückzahlung oder in Verbindung mit einem Bausparvertrag. Bei letztgenanntem wird der Tilgungsanteil der Rate in ein Bausparkonto gezahlt. Nach Ende der Ansparphase ist dieser zuteilungsreif und löst den Kredit zu einem vorher bereits festgelegten Zinssatz ab.

Für die Wahl der richtigen Variante sind verschiedene Faktoren und individuelle Wünsche ausschlaggebend. Besonders der Zeitpunkt des Abschließens ist entscheidend. Ist das Zinsniveau niedrig, eignet sich durchaus die Bausparvariante, da der Kunde sich viel Sicherheit zu einem kleinen Preis kauft. Sind die Zinsen aktuell eher hoch, kommt die Annuität besser bei weg, da das Verhältnis von Zins- und Tilgungsanteil in der Rate schnell kippt und die Rückzahlung im Vergleich vergünstigt.

Die Frage nach der Zinsbindung

Für viele Menschen ist Sicherheit ein wichtiges Thema, wenn es um solch eine langfristige Investition geht. Wer Sicherheit haben möchte, muss sich dessen bewusst sein, dass diese etwas kostet. Möchten die Bauherren einen bestimmten Zinssatz über lange Zeit sichern, geht das zulasten der Rate, denn ein fester Zins über einen langen Zeitraum ist höher als ein Zins über eine kurze Dauer. Sichert sich der Kunde bei einem Annuitätendarlehen einen Zins über 20 oder mehr Jahre, zahlt er dafür einen Aufschlag. Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zins und somit auch die Rate, denn diese setzt sich nun mal aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen.

Tipp: Im Artikel auf https://www.wirtschaftszeit.at/news/die-perfekte-kaufimmobilie-finden/ findet man Tipps für die Suche und das Finden der optimalen Immobilien zum Kauf.

Alternativ gibt es die Möglichkeit einen Bausparvertrag in den Kredit einzubauen. Vorteil ist, dass man eine kürzere Zinsbindung mit einem niedrigeren Zins wählen kann, da nach einer gewissen Zeit des Ansparens der Bausparer zuteilungsreif ist und die Restsumme des Darlehens zu einem vorher festgelegten Zins abgelöst wird. Der Zeitpunkt des Ablösens hängt jedoch stark von der Höhe der Besparung ab und treibt unter Umständen die monatliche Gesamtrate nach oben.

Annuitätendarlehen

+ direkte Rückzahlung, da Tilgung sofort beginnt
– bei niedrigem Zinsniveau kippt das Verhältnis von Zins und Tilgung erst spät
– sinnvoll bei steigenden Zinsen oder hoher Tilgung

Bausparunterlegte Rückzahlung

+ Zinssicherung für die Zukunft möglich
– indirekte Rückzahlung (der Zins wird immer auf die komplette Summe gezahlt)
– sinnvoll bei niedrigen Zinsen

Wie flexibel bin ich?

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Möglichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung. Wer durch eine berufliche Sonderzahlung oder eine Erbschaft zu Geld kommt und einen Anteil davon zur Rückzahlung des Immobilienkredits nutzen möchte, hat in der Regel gute Möglichkeiten sein Geld loszuwerden. Meist erlauben die Banken die Rückzahlung einer vorher festgelegten Summe, die als sogenannte Sonderzahlung jährlich eingebracht werden kann. Das verringert nicht nur die Laufzeit, sondern auch die Zinszahlung und kann daher eine Menge Geld sparen.

Wie kann ich mich absichern?

Es gibt verschiedene Risiken, die das Rückzahlen des Kredits be- oder sogar verhindern können. Hierzu gehören zum Beispiel Tod, Arbeitsunfähig- oder Arbeitslosigkeit. Um Risiken für die Bank und den Kunden zu verringern, werden üblicherweise folgende Sicherheiten angeboten:

Versicherungen für spezifische Risiken (Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit…)
Restschuldversicherung für den Todesfall
Gehalts- und Lohnpfändung
Bürgschaften

FAZIT: Die Wahl der Finanzierungsmethode hängt von verschiedenen Faktoren ab und ist nicht pauschal zu beantworten. Lassen Sie sich am besten von Ihrer Bank zu ihrem ganz speziellen Projekt beraten und ein Konzept nach Ihren Wünschen erstellen.

Tipps & Quellen zum Bauen und Wohnen in Österreich