Zweitwohnsitz in Österreich für Ausländer – Immobilienkauf, Nutzung als Hauptwohnsitz, Anmeldung

Der Wohnsitz ist normalerweise dort definiert, wo man sich als Person die meiste Zeit des Jahres aufhält.

Diese Mitteilung wird an die Behörde weitergeleitet und mit dem Wohnsitz sind einige rechtliche Konsequenzen verbunden. Viele Personen bevorzugen aber nicht nur den Aufenthalt an einem Ort, sondern möchten auch andere Teile der Welt bereisen.

Österreich ist sehr beliebt bei Touristen und nicht nur für eine kurze Zeit im Winter ist das Land sehr attraktiv.

Natürlich sticht die Wintersportsaison positiv hervor, aber auch während des Sommers hat die Alpenrepublik einiges zu bieten. Daher entscheiden sich viele Besucher für einen Zweitwohnsitz in Österreich.

Weshalb ist der Zweitwohnsitz in Österreich für Ausländer sinnvoll und was gibt es bei der Beantragung zu beachten?

Verschärfte Gesetze für den Immobilienkauf

Der Boom des Tourismus in Österreich scheint nicht abzuflauen und so zieht die Alpenregion jedes Jahr immer mehr Besucher an. Dies zeigt sich vor allem im Alltag, da das Leben stark von der jeweiligen abhängig ist.

Außerhalb der Wintersaison sind viele Hotels geschlossen und einige Privathäuser sind ebenfalls unbewohnt. Diese wurden nur als Ferienhaus angeschafft, um während der Urlaubssaison eine feste Bleibe zu haben.

Gerade kleinere Orte sind von diesem Phänomen betroffen. Hier kann es gar dazu kommen, dass kleinere Dörfer, die komplett vom Tourismus abhängig sind, außerhalb der Saison komplett verwaist sind. Verantwortlich dafür sind hauptsächlich ausländische Touristen, die die Immobilien zwar erwerben, aber die meiste Zeit im Jahr ungenutzt lassen.

Aus diesem Grund wurde der Kauf von Immobilien verschärft, um zu verhindern, dass Häuser zu einem Großteil des Jahres leer stehen.

Denn als Konsequenz aus der hohen Nachfrage aus dem Ausland ergibt sich, dass für die Einheimischen weniger bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht. Gerade ausländische Investoren haben einen großen Einfluss auf die lokale Wohnungsmarktsituation und treiben die Mietpreise in die Höhe.

Die Nutzung als Hauptwohnsitz

Ein Ferienhaus in Österreich zu kaufen ist weder für Ausländer, noch für Einheimische einfach. Denn mit dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses sind einige Bedingungen verknüpft, die verhindern sollten, dass diese nur während der Ferienzeit genutzt wird. Vor dem Kauf sollte man sich daher umfassend darüber informieren, wie der Kauf am besten gestaltet werden kann.

Unproblematisch ist der Kauf einer Immobilie, wenn diese als Hauptwohnsitz genutzt werden soll. Dies bedeutet für Einheimische, dass diese die Immobilie die meiste Zeit des Jahres bewohnen werden und nicht vorhaben, diese nur sehr saisonal zu nutzen.

Um die Immobilie zu kaufen, muss danach nur noch der Kaufvertrag unterzeichnet werden und der Eintrag in das Grundbuch erfolgen. So ist der Käufer wirksam der Eigentümer der Immobilie geworden. Dieser Vorgang muss nun noch notariell beglaubigt werden und schon ist der Erwerb der Immobilie vollzogen.

Regelungen für Ausländer

Damit die Spekulationen mit Immobilien etwas eingedämmt werden, wurden für Ausländer zusätzliche Hürden geschaffen. Dies bedeutet, dass weitere Bescheide und Erklärungen abgegeben werden müssen, bevor der Kauf der Immobilie abgewickelt werden kann.

Diese Regelungen richten sich nach dem jeweiligem Landesraumordnungsgesetz und gelten für jedes Bundesland unterschiedlich. Beim Kau der Immobilie ist daher für Ausländer die Beauftragung eines Maklers besonders ratsam, da dieser oftmals wichtige Tipps geben kann und die Regelungen einhält.

Der Zweitwohnsitz in Österreich

Soll ein eigenes Ferienhaus angeschafft werden, dann muss dieses als Zweitwohnsitz angemeldet werden. Gerade in den Gebieten, die sehr vom Tourismus leben wurden, die Regelungen in dieser Hinsicht allerdings sehr verschärft.

So ist es für Ausländer mitunter ein großer Aufwand den Zweitwohnsitz anzumelden. In Regionen, die bereits sehr stark vom Tourismus geprägt sind, wie zum Beispiel Kitzbühel, sind die Regelungen schärfer, als in Regionen die bisher noch nicht so stark im Fokus der Tourismusbranche standen, wie zum Beispiel Niederösterreich.

Die Verschärfung bedeutet allerdings nicht, dass es für Ausländer unmöglich geworden ist einen Zweitwohnsitz anzumelden. Die gesamte Prozedur dauert nur etwas länger, bis die entsprechende Genehmigung erteilt wird.

Ein Sonderfalls gilt für Bewohner Deutschlands, die eine Immobilie in Österreich entweder erben oder geschenkt bekommen. Zwischen den meisten Ländern besteht ein Doppelversteuerungsabkommen, dass die steuerlichen Angelegenheiten klar regelt.

Österreich hat dieses Abkommen mit Deutschland aufgekündigt, um eine Steuerflucht einzudämmen. Im Falle der Schenkung oder der Vererbung sind die Kosten in Deutschland wesentlich höher. Deutsche können von der Abschaffung der Erbschaftssteuer nur dann Gebrauch machen, wenn diese bereits seit mehr als fünf Jahren in Österreich wohnen.

Weshalb ist die Anmeldung als Zweitwohnsitz so bedeutsam

Für den Erwerb von Immobilien ist die Anmeldung als Zweitwohnsitz so bedeutsam, da das Haus, die Wohnung oder selbst die kleine Skihütte ansonsten als Erstwohnsitz angemeldet werden müsste.

Im Rahmen des Erstwohnsitzes müsste die Immobilie aber ganzjährig genutzt werden, was sicherlich nicht im Interesse vieler Käufer ist, die nur ein Feriendomizil suchen und dafür eine Immobilie in Österreich erwerben möchten.

Die Nutzung als Zweitwohnsitz kann von den zuständigen Behörden oder Gemeinden untersagt werden. Wird die Wohnung nun als Erstwohnsitz angemeldet, tatsächlich aber nur selten im Jahr genutzt, dann liegt ein Straftatbestand vor.

Daher sollte, wenn eine Immobilie als Feriendomizil dienen soll, diese dringend als Zweitwohnsitz angemeldet werden.

Der Erwerb der Immobilie ohne Zweitwohnsitz

Wird die Immobilie nicht selber bewohnt, sondern soll vor allem vermietet werden, dann kann diese unter Umständen auch ohne die Anmeldung eines Zweitwohnsitzes erworben werden.

Gerade in touristischen Gebieten, die über eine gute Infrastruktur verfügen und das ganze Jahr über ein attraktives Freizeitangebot haben, kann dies eine sinnvolle Investition darstellen. Hohe Mieteinnahmen können zu einer hohen Rendite führen und das Investment profitabel machen.

Aber auch hier müssen wieder die Restriktionen der einzelnen Kommunen beachtet werden, die unter Umständen die Vermietung als reine Ferienwohnung untersagen.

Die Anmeldung des Zweitwohnsitzes

Wird eine neue Unterkunft in Österreich bezogen, so ist dies der örtlichen innerhalb von drei Tagen anzuzeigen. Geschieht dies nicht, kann eine Strafe in Höhe von 726 Euro verhängt werden.

Zuständig für die Anmeldung des Zweitwohnsitzes ist das Gemeindeamt. In Staturstädten der Magistrat und in Wien ist das Magistratische Bezirksamt zuständig für die Durchführung der Anmeldung des Zweitwohnsitzes.

Die Anmeldung erfolgt entweder persönlich oder über den postalischen Weg. Eine Anmeldung per Fax oder E-Mail ist derzeit noch nicht möglich. Wichtig bei der Anmeldung ist, dass alle Personen des Haushaltes angemeldet werden. Dies bedeutet, dass Minderjährige von Ihren Erziehungsberechtigten und geistig behinderte Personen von den Vertretern angemeldet werden.

Die für die Anmeldung notwendigen Unterlagen schließen öffentliche Urkunden mit ein, aus denen der Vorname, der Familienname, das Geburtsdatum, der Geburtsort und die Staatsangehörigkeit hervorgeht.

Für Ausländer kommt zusätzlich der Nachweise der Staatsangehörigkeit in Form des Reisepasses hinzu. Diese Dokumente müssen entweder im Original oder als notariell beglaubigtes Dokument vorgelegt werden. Kosten sind mit der reinen Anmeldung nicht verbunden.

Je nach Region können noch weitere Voraussetzungen für die Anmeldung des Zweitwohnsitzes vorliegen. Vor dem Erwerb des Ferienhauses sollten diese Regelungen also ganz klar erörtert und befolgt werden. Denn auch wenn der Tourismus in Österreich eine wichtige Einnahmequelle ist, möchte die Regierung die Wohnungsknappheit bekämpfen und verhindern, das ausländische Investoren die Immobilien nur mit einer sehr geringen Auslastung nutzen.