Die Hypothek ist eine Sicherheit für einen hohen Kredit. Anwendung findet sie in Deutschland vor allem bei der Finanzierung von Immobilien. Es handelt sich also um ein Grundpfandrecht. Der Kreditgeber erhält dadurch das Recht, bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers seine Forderung durch den Verkauf des Grundstücks einzubringen.
Der Besitzer einer Immobilie überträgt das Recht an seinem Eigentum bis zu einer festgelegten Höhe an den Gläubiger, also das Kreditinstitut. Im Gegenzug hierfür erhält er vom Kreditinstitut finanzielle Mittel zur Finanzierung der Immobilie oder der Eigentumswohnung. Für die Bank dient die Hypothek als Sicherheit.
- Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kann die Zwangsversteigerung angeordnet und aus dem Verkaufserlös die Forderung beglichen werden. Die Bank erhält das Recht an dem Grundstück, daher wird die Hypothek ins Grundbuch eingetragen. § 1113 des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) dient als rechtliche Grundlage für die Hypothek.
- Nicht zwangsläufig ist eine Hypothek an die Finanzierung von Immobilien geknüpft. Sie kann auch bei anderen Krediten als Sicherheit dienen, die als Hypothekendarlehen bzw. Hypothekenkredit bezeichnet werden. In der Praxis kommen diese bei sehr hohen Kreditbeträgen, wie beispielsweise bei der Aufnahme einer Selbstständigkeit als Startkapital zum Einsatz.
Ebenso ist eine Hypothek zur Finanzierung einer Immobilie nicht immer erforderlich. Ist genügend Eigenkapital vorhanden und die Kreditsumme fällt dementsprechend nicht so hoch aus, akzeptierten die Kreditinstitute vom Kreditnehmer auch andere Sicherheiten wie einen Bürgen. Dann müssen die Rechte aus dem Grundstück nicht an den Kreditgeber abgetreten werden.
Höhe und Haftung bei einer Hypothek
Die Höhe der festzusetzenden Hypothek ist abhängig von der Immobilie. Im Normalfall kann sie bis zu 70 % vom Verkehrswert betragen, da bei der Berechnung auch der Wertverfall berücksichtigt werden muss.
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Bild: @Tereza via Twenty20
In der Regel ermittelt ein Gutachter den Wert der Immobilie. Das Kreditinstitut berechnet dann die Summe der Hypothek. Benötigt der Immobilienbesitzer für die Finanzierung zusätzliche Mittel, ist eine weitere Hypothek aufzunehmen.
Der Eigentümer des Grundstückes, auf das die Hypothek eingetragen ist, wird Sicherungsgeber. Dieser ist meistens mit dem Kreditnehmer identisch. Es ist aber auch möglich, für eine andere Person das eigene Grundstück zur Kreditabsicherung mit einer Hypothek zu belasten.
Ist ein Grundstück mit einer Hypothek ( Info: Definition – Was ist eine Hypothek? ) belastet, kann der Grundstückseigentümer dieses nicht verkaufen. Die Vermietung hingegen ist unschädlich, da das Grundstück frei genutzt werden darf.
Kosten einer Hypothek
Bei der Aufnahme einer Hypothek entstehen bestimmte Kosten. Der Gutachter, der den Verkehrswert der Immobile ermitteln muss, bezahlt werden. Des Weiteren muss ein Notar einen Hypothekenvertrag aufsetzen und für den Grundbucheintrag der Hypothek fallen ebenfalls Gebühren an.
Grundschuld versus Hypothek
Inzwischen wird die Hypothek immer häufiger von der Grundschuld abgelöst. Umgangssprachlich ist auch von einer Hypothek die Rede, wenn es sich eigentlich um eine Grundschuld handelt. Die Grundschuld ist ebenfalls ein Grundpfandrecht, welches der Hypothek ähnlich ist.
Die Höhe einer Hypothek ist an die daran gebundene Forderung gebunden. Werden die Schulden getilgt, sinkt die Höhe der Hypothek. Der Fachbegriff hierfür heißt Akzessorietät. Die Hypothek kann ohne die bestehende Forderung nicht existieren.
Oftmals werden Forderungen übertragen. Beispielsweise kann ein Kredit durch Umschuldung mit einem Kredit zu günstigeren Konditionen abgelöst werden. Dann geht die Hypothek zwangsläufig auf den neuen Besitzer der Kreditforderung über.
Das Kreditinstitut kann die Hypothek durch die feste Bindung für den daran gekoppelten Kredit nutzen. Dies ist dann von Bedeutung, wenn bei der gleichen Bank mehrere Kredite laufen. Kann eine Kreditforderung, die nicht durch eine Hypothek gesichert ist, nicht getilgt werden, bleibt die Hypothek des entsprechenden Kredits durch die Gebundenheit an die Forderung dadurch unberührt.
Die Grundschuld ist flexibler
Die Grundschuld ist nicht akzessorisch an eine Forderung gebunden. Sie bleibt in der festgesetzten Höhe bis zur vollständigen Tilgung bestehen. Da sie von der Forderung unabhängig ist, kann die Grundschuld gesondert übertragen werden.
Des Weiteren kann die Grundschuld nach der vollständigen Tilgung bestehen bleiben und für andere Zwecke verwendet werden. Dieses Grundpfandrecht wird im Gegensatz zur akzessorischen Hypothek als abstrakt bezeichnet.
Arten von Hypotheken
Es gibt unterschiedliche Arten von Hypotheken und Sonderformen. In der Praxis hat die Verkehrshypothek die größte Relevanz.
Verkehrshypothek
Die Verkehrshypothek kommt in der Praxis am häufigsten vor. Das Grundbuch sichert die Forderung ab und muss vom Kreditnehmer nicht nachgewiesen werden. Hier gibt es zwei Formen. Bei der Buchhypothek wird die Grundschuld lediglich in das Grundbuch eingetragen. Bei einer Forderungsübertragung muss der Grundbucheintrag geändert werden.
Die andere Form ist die Briefhypothek. Hier erhält der Gläubiger den sogenannten Hypothekenbrief. Damit kann er seine Ansprüche nachweisen. Bei der Forderungsübertragung muss nur der Hypothekenbrief geändert werden.
Sicherungshypothek
Diese Form der Hypothek ist noch enger als die Verkehrshypothek mit der eingetragenen Forderung verbunden. Die Akzessorietät ist also noch strenger. Diese wird auch ins Grundbuch eingetragen. Allerdings kann sich der Gläubiger nicht einfach auf den Grundbucheintrag berufen, sondern muss seine Forderung nachweisen. Für Kreditinstitute handelt es sich bei der Sicherungshypothek nicht um ein nützliches Kreditsicherungsmittel, da diese nicht verkehrsfähig ist.
Rentenhypothek
Wird während des Bezuges einer Rente eine Hypothek aufgenommen, so ist dies eine Rentenhypothek. So können Immobilienbesitzer auch im Ruhestand einen größeren Kredit aufnehmen und als Sicherheit eine Hypothek auf ihr Grundstück eintragen lassen.
Andere Arten von Hypotheken
Des Weiteren gibt es unterschiedliche Bezeichnungen und Sonderformen bei Hypotheken. Beispielsweise kommt die Zwangshypothek bei einer Zwangsvollstreckung zum Einsatz und stellt für den Gläubiger eine zusätzliche Sicherheit dar.
Eine Gesamthypothek liegt vor, wenn für die Sicherheit einer hohen Forderung mehrere Immobilien und Grundstück dienen.
Tilgung der Forderung
Durch die Tilgung der Forderung wird die Hypothek nach und nach in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.
Die Hypothek verringert sich in der Höhe, in dem der Kredit getilgt wird. Ist der Kredit komplett getilgt, die Hypothek aber noch nicht gelöscht, geht diese in den Besitz der Immobilieneigentümers über. Logischerweise kann der Eigentümer gegen sich selbst keine Forderung haben. Die Hypothek ist stets an eine Forderung gebunden und wird dadurch automatisch zu einer Eigentümergrundschuld.
Löschung der Grundschuld
Für das Löschen der Grundschuld ist eine Löschungsbewilligung des Kreditgebers erforderlich. Diese wird durch das Kreditinstitut auf Antrag erteilt, wenn der Kredit getilgt ist. Der Kreditnehmer muss jedoch selbst aktiv werden. Die Grundschuld wird nicht automatisch gelöscht. Es kann aber auch Sinn ergeben, die Grundschuld stehenzulassen, um diese für spätere Kredite nutzen zu können.
